• Was der Dominoeffekt in der Immobilienbranche ist
  • Warum mein reicher Vater Mietwohnungen liebte
  • Der wahre Grund, warum die Banken Ihnen gerne Hypotheken geben

Wenn es um den Unterschied zwischen „guten Schulden“ und „schlechten Schulden“ geht, möchte ich wiederholen, was mein reicher Vater oft gesagt hat: „Jedes Mal, wenn du jemandem Geld schuldest, wirst du ein Angestellter seines Geldes.“ Das heißt, wenn man einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufnimmt, ist man sofort für 30 Jahre Angestellter der Bank. (Leider bekommen Sie keine goldene Uhr geschenkt, wenn die Schulden zurückgezahlt sind.)

Mein reicher Vater hat sich zwar Geld geliehen, aber er tat alles, um die Kredite nicht selbst abzubezahlen. Das ist der Schlüssel. Sein Rat: Gute Schulden sind Schulden, die jemand anderes für dich bezahlt, und schlechte Schulden sind Schulden, die du mit deinem eigenen Schweiß und Blut bezahlst. Seine Vorliebe für Mietwohnungen beruhte deshalb darauf, dass „die Bank mir den Kredit gibt, aber meine Mieter ihn für mich abbezahlen“.

Ein Haus kaufen
Angenommen, Sie finden ein nettes, kleines Haus in einer anständigen Nachbarschaft, das zum Verkauf steht. Das Haus muss etwas repariert werden – vielleicht ein neues Dach, neue Dachrinnen und vielleicht ein neuer Anstrich. Aber im Großen und Ganzen ist es von anderen Häusern umgeben, die ziemlich gut erhalten sind, die Nachbarschaft ist solide, und die Schulen sind gut. Noch besser ist, wenn die Nachbarschaft direkt neben einer staatlichen Universität liegt, die immer auf der Suche nach mehr Studentenwohnungen ist.

Der Hausbesitzer möchte sich zur Ruhe setzen und an einen warmen und sonnigen Ort ziehen. Er verlangt 110.000 Euro für sein Haus. Man verhandelt ein wenig mit ihm und einigt sich schließlich auf einen Preis von 100.000 Euro. Sie haben bereits 10.000 Euro auf Ihrem Bankkonto angespart, also müssen Sie eine Hypothek über mindestens 90.000 Euro aufnehmen. Da diese 10.000 Euro aber so ziemlich alles sind, was Sie zur Verfügung haben, beschließen Sie, eine Hypothek von 100.000 Euro zu beantragen.

Und warum? Weil Sie mit diesen zusätzlichen 10.000 Euro die anfallenden Kosten bei der Bank begleichen und einen örtlichen Handwerker bezahlen können, der das Haus streicht und das Dach und die Dachrinnen repariert. In den meisten Fällen ist die Bank gerne bereit, Ihnen die Hypothek zu gewähren. Weshalb? Weil die Hypothek durch den Grundwert des Hauses abgesichert ist. Wenn Sie zu einer Bank gehen und einen Kredit von 100.000 Euro beantragen würden und Sie keine Sicherheiten oder gesicherten Vermögenswerte hätten, würde die Bank Ihnen sagen, Sie sollen sich aus dem Staub machen. Aber mit dem Hausbesitz als Sicherheit wird die Bank Ihnen in der Regel bei der Finanzierung des Kredits helfen. Denken Sie daran, es ist das Geschäft der Banken, Kredite zu vergeben – und das wird sie auch tun, wenn sie weiß, dass es echte Sicherheiten gibt, um diesen Kredit abzusichern.

Der Umgang mit der Bank
Bei den aktuellen Finanzierungssätzen gewährt Ihnen die Bank eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit zu einem Zinssatz von 4,5 Prozent. Zunächst wollen Sie natürlich 10.000 Euro in bar als Anzahlung. Zusätzlich zu der Hypothek von 100.000 Euro beträgt Ihre Gesamtinvestition jetzt also 110.000 Euro.

Wenn Sie Ihre Vermögenssteuern einberechnen, wird Ihre monatliche Hypothekenzahlung etwa 700 Euro betragen. Aber wie bereits erwähnt, wollen Sie in den nächsten 30 Jahren kein Angestellter dieses Bankkredits sein. Solange Sie diesen Schuldendienst aber haben, arbeiten Sie für die Bank. Der bessere Ansatz ist, dass jemand anderes diese Schulden für Sie abbezahlt. Mein reicher Vater würde vorschlagen, dass Sie, sobald Sie das Geschäft abgeschlossen haben und das Haus besitzen, mit der örtlichen Universität über die Möglichkeit sprechen, Ihr Haus an Studenten zu vermieten.

Nehmen wir an, Sie verlangen 1.000 Euro Miete pro Monat. Wenn die Wohnung vier Schlafzimmer hat, könnte sie leicht vier Studenten beherbergen, von denen jeder 250 Euro pro Monat bezahlen würde. Das ist ein ziemlich bescheidener Betrag, selbst für einen armen Studenten. Oder Sie können sich einfach bei einem örtlichen Immobilienbüro erkundigen, ob es die Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen kann. Gegen eine geringe monatliche Unterhaltsgebühr finden viele Immobilienbüros nicht nur einen Mieter für Ihre Immobilie, sondern kümmern sich auch um kleinere Instandhaltungsarbeiten, wie zum Beispiel die Reparatur einer verstopften Toilette.

Der Dominoeffekt in der Immobilienbranche
Es gibt weitere gute Nachrichten: Wenn Sie mit Ihrem Mietobjekt monatlich 1.000 Euro verdienen und Ihre Hypothekenzahlung nur 700 Euro kostet, dann beträgt Ihr monatlicher Netto-Cashflow 300 Euro. Dieses Nettoeinkommen ist das sogenannte passive Einkommen. Das bedeutet, dass Sie keine schweren Arbeiten verrichten, um es zu verdienen. Gleichzeitig zahlt jemand anderes, Ihr Mieter, Ihre Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit für Sie ab, und Sie verdienen zusätzlich 300 Euro im Monat.

Eines der besten Dinge am Cashflow ist, dass Sie nicht Hunderttausende von Euro an Ersparnissen haben müssen, um finanzielle Freiheit zu erlangen. Das liegt daran, dass Cashflow neuen Cashflow hervorbringt. Die erste Cashflow-Investition (1989) meiner Frau Kim war ein kleines Haus mit zwei Schlafzimmern und einem Bad in Portland. Ihr monatlicher Cashflow betrug im Durchschnitt 50 Euro. Es war nicht viel, aber es war einen Anfang.

Es kommt ein Punkt in Ihrem Investitionsprozess, an dem der Cashflow aus Ihren Investitionen nicht nur Ihre Lebenshaltungskosten, sondern auch Ihre nächsten Investitionen unterstützt. Ihr Cashflow bringt neue Vermögenswerte hervor, die wiederum mehr Cashflow hervorbringen. Ist das nicht spektakulär?

Die Investitionsphilosophie meines reichen Vaters
Die Philosophie der Immobilieninvestitionen meines reichen Vaters basiert in erster Linie auf diesem Cashflow. Haben Sie am Ende eines jeden Monats einen positiven Cashflow? Es gibt zusätzlich noch die Möglichkeit der Wertsteigerung. Während Sie dieses zusätzliche Einkommen jeden Monat erwirtschaften, zahlen Sie auch jeden Monat Ihre Hypothek ab. Das bedeutet, dass Sie sehr langsam aber stetig mehr Eigenkapital in Ihr Haus einbringen.

Da Immobilien im Laufe der Zeit an Wert gewinnen können, kann Ihre ursprüngliche Investition von 110.000 Euro in dieses Haus ebenfalls an Wert gewinnen. Mit anderen Worten: Wenn Sie in 10 Jahren beschließen, das Haus zu verkaufen, könnte der Marktwert des Hauses auf 125.000 Euro gestiegen sein.

Auf dem Papier würden Sie also einen ordentlichen Gewinn von 15.000 Euro aus dem Verkauf des Hauses sowie das gesamte passive Einkommen, das Sie gesammelt haben, erzielen.

Ihr Ziel sollte es also sein, dass Sie mehr Geld einnehmen, als Sie für Ihren Lebensunterhalt ausgeben. Das ist die ultimative finanzielle Freiheit – Ihr Vermögen für Sie arbeiten zu lassen, anstatt für Ihr Vermögen zu arbeiten. Ich helfe Ihnen dabei, dieses Ziel zu erreichen.

Robert Kiyosaki

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