Als ich aus dem Vietnamkrieg nach Hawaii zurückkehrte, fragte ich meinen reichen Vater, wie ich ins Immobiliengeschäft einsteigen könnte.

Seine Antwort lautete: „Lerne alles, was du lernen kannst. Ich habe dir alles beigebracht, was ich konnte. Du musst jetzt den nächsten Schritt gehen.“

Einen Monat später sah ich fern und bemerkte einen Werbespot für einen Immobilienlehrgang. Ich meldete mich für 385 Dollar bei dem Kurs an. Zur damaligen Zeit bedeutet dies ein Vermögen, da ich als Marinecorps-Pilot nur 600 Dollar pro Monat verdiente.

Doch erst nach Ende des Kurses lernte ich die entscheidenden Lektionen. Alles, wovon der Kursleiter sprach, wurde wahr. Er sagte: „Das erste Problem, mit dem Sie konfrontiert werden, sind Immobilienmakler. Die meisten Immobilienmakler sind Verkäufer, keine Investoren. Sie können ein gutes nicht von einem schlechten Investment unterscheiden.“

Das stimmt bis heute. Über Monate hinweg hörte ich von Immobilienmaklern nur: „Das kannst du nicht machen. Solche Geschäfte existieren nicht.“

Der zweite Rat des Kursleiters lautete: „Finden Sie einen Mentor für sich, jemanden, der schon in Immobilien investiert hat.“

Da mein reicher Vater bereits mein Mentor war, ging ich geradewegs zu ihm. Er sagte aber nur: „Wie kann ich dir etwas beibringen, bevor du nicht erst einmal etwas allein versuchst?“

Während der nächsten Monate fuhr ich in meiner freien Zeit die Gegend ab, sah mir Gebäude an und sprach mit Immobilienmaklern. Ich tat also endlich etwas – so, wie mein reicher Vater es mir geraten hatte.

Nachdem ich endlich ein Kaufangebot für eine Immobilie abgegeben hatte, rannte ich zu meinem reichen Vater zurück und zeigte es ihm stolz. Wie Sie sich vielleicht schon denken können, riss er es entzwei. Auch wenn es schmerzhaft war, zu begreifen, wie wenig ich wusste, so war diese Erfahrung doch unbezahlbar, denn endlich tat ich etwas.

Einen Monat später fand ich eine Eigentumswohnung mit einem Schlaf- und einem Badezimmer auf der Insel Maui, nur einen Block von einem wunderschönen weißen Sandstrand entfernt. Ich war überglücklich, endlich ein großartiges Investitionsobjekt gefunden zu haben.

Ich kaufte mit Kreditkarte und Eigentümerfinanzierung drei davon. Jeden Monat machte ich 25 Dollar pro Wohneinheit. Ich verdiente Geld, ich verlor es nicht. Mein reicher Vater hatte recht behalten. Wenn Sie ein großartiges Investment finden, dann finden Sie auch das nötige Geld dafür.

Ich wünschte, ich hätte sagen können, dass meine Ausbildung nach dem Kauf dieser drei Wohnungen abgeschlossen war. Ich ahnte kaum, dass nun die nächste Lernphase beginnen würde: meine Ausbildung in Eigentumsverwaltung.

Nachdem ich die Eigentumswohnungen einige Monate besessen hatte, ging das Klärsystem im ganzen Komplex kaputt und das Abwasser floss in eine meiner Wohnungen. Als Nächstes lernte ich in meiner Immobilienausbildung, wie man mit Bauunternehmern, Mietervereinigungen, Anwälten und einer übel riechenden Mietwohnung umgehen muss.

Beginnen Sie klein und in der Nähe Ihres Zuhauses

Da sich das Eigentum auf einer anderen Insel befand, musste ich mir für jedes Problem freinehmen, zum Flughafen fahren, mein Auto abstellen, einen Flug nehmen, ein Auto mieten, eine Stunde zu den Wohnungen fahren, mich um das Problem kümmern und dann zurück nach Hause eilen. Dabei verpasste ich die Arbeit eines ganzen Tages.

Das war kostspielig.

Heute kann ich Immobilien aus der Ferne verwalten – aber ganz am Anfang hätte ich besser eine Immobilie so nahe wie möglich von meinem Zuhause finden sollen, in einem Umkreis von weniger als einer Autostunde.

Sobald Sie mindestens zehn Immobilien gekauft haben (denn jede Immobilie wird neue Lektionen für Sie bereithalten), können Sie Ihren Aktionsradius erweitern.

Ich kann es nicht deutlich genug sagen: Wenn Sie anfangen, beginnen Sie klein und in der Nähe Ihres Zuhauses!

Investieren Sie viel Zeit und wenig Geld in Ihr erstes Geschäft. Die meisten Leute machen gerade das Gegenteil: Sie nehmen sich sehr wenig Zeit, stecken viel Geld hinein und wundern sich, warum Sie es verlieren. Halten Sie Ihr Risiko gering, denn Sie sind in der Lernphase.

Hier einige Vorteile, wenn Sie Ihre erste Immobilie in der Nähe Ihres Zuhauses auswählen:

1. Sie kennen die Gegend aus erster Hand

Sich genau in der Gegend auszukennen, in der man investieren möchte, ist das Intelligenteste, was man als Immobilieninvestor tun kann.

Sie werden wichtige Einblicke gewinnen, ob zum Beispiel Mieten steigen oder sinken, ob Unternehmen und Geschäfte zuziehen oder verschwinden, wie sich der Wert der Immobilien entwickelt und ob der allgemeine Trend im Umkreis positiv oder negativ ist.

Am besten erreichen Sie das, wenn Sie die Gegend Ihrer Wahl persönlich inspizieren. Joggen, spazieren oder fahren Sie regelmäßig durch die Viertel, die Sie in Betracht ziehen. Vermerken Sie sich Veränderungen und achten Sie besonders auf die „Zu verkaufen“-Schilder. Wie schnell werden Sie aufgehängt – oder wieder heruntergenommen? Wer sind die gefragtesten Immobilienmakler? Reden Sie mit den Leuten vor Ort und befragen Sie sie dazu. Die Antworten werden Sie überraschen.

Das sind nur einige Faktoren, die Sie im Hinterkopf haben sollten. Wenn die Immobilie zum Verkauf steht, sind Sie der Experte. Sie werden schnell merken, ob es sich lohnt, eine Immobilie oder ein Gebiet weiterzuverfolgen, und Sie werden in der Lage sein, schnell zu handeln und sich vor die Konkurrenz zu setzen. Dadurch sparen Sie auf lange Sicht Zeit und Geld – und eine Menge geraufte Haare.

Es gibt einige Menschen, die denken, sie könnten sich für solche Informationen auf Makler verlassen. Bis zu einem gewissen Grad trifft das zu – wenn Sie den Makler kennen und ihm vertrauen und trotzdem die Möglichkeit haben, sich selbst ein Bild von der Immobilie und der Gegend zu machen.

Denken Sie daran, die Aufgabe des Maklers ist es, Ihnen die Immobilie zu verkaufen. Sie müssen also jegliche Information kritisch betrachten. Das erfordert Erfahrung. Aber solange Sie nicht viele Investitionen getätigt und Beziehungen in der Immobilienbranche aufgebaut haben, wartet auch eine ganze Reihe Immobilien nur einen Steinwurf entfernt.

Werden Sie in Ihrer Nachbarschaft zum Experten, bevor Sie sich dem nächsten „hot market“ zuwenden.

2. Effizientes Suchen

Wenn Sie glauben, dass es immer ein besseres Geschäft in einer anderen Stadt gibt, dann werden Sie Ihre ganze Zeit damit verbringen, Hunderten von potenziellen Immobilien im ganzen Land oder sogar auf der ganzen Welt nachzujagen. Das strengt an, denn Sie werden buchstäblich überall und nirgendwo sein.

Und währenddessen verpassen Sie Gelegenheiten direkt vor Ihrer Nase, nur ein paar Kilometer entfernt.

Gibt es anderswo gute Deals? Sicher! Aber indem Sie sich auf ein paar Schlüsselgebiete in der Nähe Ihres Zuhauses konzentrieren und quasi gratis zum örtlichen Experten werden, wird Sie die Zahl der guten Deals gleich vor Ihrer Haustür erstaunen.

Und indem Sie sich auf ein kleineres Gebiet konzentrieren, werden Sie als Erster von den günstigen Gelegenheiten erfahren.

3. Ein gutes Händchen für Probleme

Auch das ist von Bedeutung, denn Sie werden bewusst Immobilien mit bekannten Schwachstellen erwerben – und das ist nicht unbedingt etwas Schlechtes. Tatsächlich könnte die Investition genau deshalb ein großartiges Geschäft sein.

Am besten sehen Sie sich eine Immobilie an, die jemand anderes liegengelassen hat, weil es ein Problem gibt. Wenn Sie herausfinden, wie Sie das Problem lösen können, steigern Sie umgehend den Wert des Objektes.

Ich führe sehr gern das Beispiel an, als Kim und ich auf ein Apartmentgebäude in Phoenix, Arizona, stießen, das einen Leerstandsanteil von 37 Prozent aufwies – ein ziemlich hoher Wert. Niemand traute sich an die Immobilie. Aber wir stellten uns die folgende Frage: „Wie können wir das Problem lösen?“

Es stellte sich heraus, dass das Objekt wie ein Hotel geführt wurde: Die Leute konnten eine voll möblierte Wohnung mieten, egal ob für eine Woche oder ein ganzes Jahr. Ein größeres Problem: Im Sommer möchte niemand in Phoenix sein – in diesen Monaten blieben also die meisten der Wohnungen leer.

Um es kurzzufassen: Wir informierten uns und wandelten die kurzfristigen Hotelvermietungen in normale Langzeitvermietungen um. Die Leerstandsrate sank von 37 Prozent auf 3 Prozent und der Wert des Objektes ging durch die Decke. Wir erzielten sowohl mehr Cashflow als auch Kapitalerträge.

4. Leichterer Zugang zur Instandhaltung

Gibt es mit Ihrem Objekt ein Problem, dann wollen Sie nicht einen Flieger nehmen müssen, ein Auto mieten, zur Immobilie fahren, einen Klempner oder Elektriker finden, ein Hotelzimmer mieten, darauf warten, dass das Problem gelöst wird, zurück zum Flughafen fahren und den Flieger nach Hause erwischen.

Das nervt furchtbar und kostet viel Zeit und Geld.

Werden Ihre Investitionen anspruchsvoller und die Immobilien größer, können Sie einen Hausverwalter einstellen, der einen Teil der Arbeit für Sie übernimmt – aber ganz ohne Fahraufwand geht das auch nicht.

Bis Sie jedoch ein bestimmtes Investitionslevel erreicht haben, ist es schwierig, einen engagierten und zuverlässigen Hausverwalter zu finden. Um bei der Wahrheit zu bleiben: Reparaturen zu organisieren, ist aus der Ferne mehr Ärger, als es wert wäre.

5. Bessere Verständigung

Egal, ob Sie gerade im Kaufprozess stecken oder schon eine Immobilie besitzen: Mit einigen Leuten sollten Sie immer in Kontakt bleiben – vor allem mit dem Kreditgeber, dem Hausverwalter (wenn er infrage kommt), den Mietern, dem Instandhaltungspersonal (Gärtner, Hausmeister) usw.

Es ist viel leichter, in direktem Kontakt zu bleiben, wenn Sie nur ein paar Kilometer entfernt sind. So haben Sie die Gelegenheit, Beziehungen herzustellen, da Sie beim Objekt vorbeikommen und persönlich mit den Leuten sprechen können. Niemand kann Ihre Anrufe wegdrücken oder Ihnen einen Bären aufbinden, denn Sie können ganz leicht herausfinden, was wirklich gerade geschieht.

In Immobilien zu investieren, ist auch weiterhin einer meiner liebsten Wege, um Cashflow zu erzielen. Mit den richtigen Geschäften kann Ihre Rendite unendlich werden.

In meinem Rich-Dad-Poor-Dad-Newsletter zeige ich Ihnen, wie Sie Ihren persönlichen Cashflow steigern können – auch unabhängig vom Immobilienmarkt.

Robert Kiyosaki

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