jeden Tag werden Millionen von Dollar gedruckt. Jeden Tag suchen Billionen von Dollar nach einem neuen Zuhause.

Es gibt deshalb eine wachsende Zahl armer, aber gebildeter Menschen, da ihnen niemals beigebracht wurden, sich Zugang zu diesem Multi-Billionen-Dollar-Vorkommen freien Geldes zu schaffen. Die meisten Leute stehen neben diesem riesigen Ozean des Geldes – zu ängstlich, um einzutauchen, da sie niemals gelernt haben, zu schwimmen.

Kapitel 6 von Rich Dad, Poor Dad lautet „Die Reichen erfinden das Geld“. Für mich ist das Wissen, mein eigenes Geld drucken zu können, einer der wesentlichen Vorzüge einer finanziellen Ausbildung. Da der Staat mehr Geld druckt, ergäbe es nicht Sinn, es selbst auch zu tun – legal?

Ergibt es nicht mehr finanzwirtschaftlichen Sinn, eigenes Geld zu drucken, als immer härter zu arbeiten und mehr Steuern zu zahlen, Geld auf die Bank zu schaffen und dabei Kaufkraft an Inflation und Steuern zu verlieren?

Sie drucken Ihr eigenes Geld mit einem Finanzwerkzeug, das als Return on Investment bekannt ist, ROI.

Sprechen Sie mit den meisten Bankern, Finanzplanern oder Immobilienmaklern, so werden diese Ihnen erzählen, dass ein ROI von 5 bis 12 % eine gute Rendite auf Ihr Geld ist. Das sind Renditen für eine Person mit wenig finanziellem Know-how.

Ein weiteres Märchen aus dieser Kategorie lautet: „Je höher die Rendite, desto höher das Risiko.“

Das ist absolut falsch, falls Sie ein solides finanzielles Know-how haben. Ich strebe immer danach, unendliche Renditen mit meinen Investitionen zu erzielen.

Sie drucken Ihr eigenes Geld durch unendliche Renditen auf Ihr Geld. Meine Definition einer unendlichen Rendite lautet: „Geld für nichts“. Spezifischer: Ich drucke mein eigenes Geld dann, wenn ich

  • alles Geld zurückbekomme, das ich eingesetzt habe, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben,
  • den Vermögensgegenstand immer noch besitze und
  • Cashflow aus diesem Vermögensgegenstand beziehe.

Als ich eine Eigentumswohnung in Maui mit 100-%-Finanzierung erwarb, generierte ich mir jeden Monat 25 Dollar Einkommen, ohne mein eigenes Geld zu verwenden. Diese 25 Dollar waren unendliche Rendite meiner Investition, da ich nichts investiert hatte.

Seit dieser Erfahrung sage ich oft: „Die Schule des wahren Lebens hatte für mich begonnen. Ich lernte, das Geld anderer Leute zu verwenden, um selbst Geld zu verdienen, eine Fähigkeit, die ein wahrer Kapitalist beherrschen muss.“

Ich weiß, dass 25 Dollar pro Monat nicht viel Geld sind. Das spielte damals auch nicht die entscheidende Rolle dabei. Ich lernte vielmehr einen neuen Denkansatz kennen, einen Weg der Informationsverarbeitung, der zu einem tollen Ergebnis führte.

Und die guten Nachrichten? Sie können Einkommen aus Immobilien erzielen, ohne selbst eine zu besitzen.

Wie ich das Spiel der unendlichen Rendite spiele

Sagen wir, ich kaufe eine Immobilie zur Vermietung – eine Eigentumswohnung mit zwei Schlaf- und zwei Badezimmern für 100.000 Dollar. Ich stecke 20.000 Dollar meines eigenen Geldes und 80.000 Dollar von der Bank in den Vermögensgegenstand. Sagen wir, ich erhalte in diesem Beispiel eine zehnprozentige Cash-on-Cash-Rendite von 2.000 Dollar als passives Nettoeinkommen pro Jahr. Neben dem Einkommen von 2.000 Dollar spare ich Steuergelder durch Abschreibung und andere Ausgaben, was ein weiteres Phantomeinkommen darstellt.

In diesem Beispiel habe ich zehn Jahre später mein komplettes investiertes Geld nur durch Miete zurückbekommen (2.000 Dollar x 10 Jahre = 20.000 Dollar) und besitze den Vermögensgegenstand immer noch, kann also noch mitreden. Aber mein Geld ist aus dem Spiel. Ich agiere nun rein mit dem Geld der Bank, des Steuerzahlers und des Hauses.

Ich kann mein eigenes Geld reinvestieren, denn die ursprünglichen 20.000 Dollar kamen zu mir zurück. Ich könnte es zum Beispiel in eine weitere Liegenschaft oder ein Unternehmen investieren und das Spiel beginnt von vorn.

In vielerlei Hinsicht habe ich das Ziel des Spieles erreicht, aber aufgrund von Aufwertung des beteiligten Vermögenswertes geht es immer noch weiter. Das Beste ist, dass ich weiterhin 2.000 Dollar Mieteinnahmen jährlich daraus beziehe, ohne dass mein eigenes Geld involviert ist (meine gesamte Investition von 20.000 Dollar kam zu mir zurück).

Laut der finanzwirtschaftlichen Definition ist mein ROI, mein Return on Investment, unendlich.

Tucson, Arizona

Tucson ist eine Stadt, die großen Jobzuwachs durch die University of Arizona, das Militär und staatliche Institutionen wie die U. S. Border Patrol verzeichnet. Da viele dieser Arbeitsplätze temporärer Natur sind, ist die Nachfrage nach Mietwohnungen groß.

Als uns also unser Freund und Rich-Dad-Berater Ken McElroy auf eine Immobilie aufmerksam machte, die in Tucson zum Verkauf stand, stürzten wir uns darauf. Im Folgenden sehen Sie die realen Zahlen dieses Geschäftes:

Verkaufspreis: 7,6 Millionen Dollar (7,1 Millionen Dollar für die 144 Apartments und 500.000 Dollar für das unbebaute Grundstück)

Finanzierung: 2,6 Millionen Dollar Eigenkapital von Investoren und 5 Millionen Dollar aus einem neuen Darlehen.

Plan: 108 neue Wohneinheiten auf dem unbebauten Grundstück schaffen.

Finanzierung für die Baumaßnahmen: 5 Millionen Dollar für den Bau der 108 neuen Einheiten. Die existierende Immobilie und die 10 Morgen dienten der Bank als Sicherheit für das neue 5-Millionen-Dollar-Baudarlehen.

Gesamtanzahl Wohneinheiten: 252 nach Vollendung

Gesamtpaket: 2,6 Millionen Dollar Eigenkapital und 10 Millionen Dollar Fremdkapital

Neue Grundlage: 12,6 Millionen Dollar

Neubewertung: 18 Millionen Dollar. Eine Mieterhöhung vergrößerte den Wertzuwachs.

Neue Finanzierung: 75 % Leverage = 13,5 Millionen Dollar (18 Millionen Dollar x 75 % = 13,5 Millionen Dollar)

Abbezahlte alte Darlehen: 13,5 Millionen Dollar – 10 Millionen Dollar = 3,5 Millionen Dollar

Rendite für Investoren: 3,5 Millionen Dollar

Nettobewegungen: Kim und ich investierten 1 Million Dollar. Von den 3,5 Millionen Dollar Rendite für Investoren erhielten wir 1,4 Millionen. Dieses Geld haben wir wiederum in eine Immobilie mit 350 Wohneinheiten in Oklahoma investiert.

Steuern auf 1,4 Millionen Dollar: 0

Bis heute besitzen Kim, Ken und ich die 252 Wohneinheiten in Tucson noch immer. Jeden Monat beziehen wir daraus Einkommen. Da wir nichts in das Projekt investiert haben, ist unser ROI (Return on Investment) unendlich.

Noch höhere Rendite

Nehmen wir an, der Besitz unseres ursprünglichen Beispiels wird auf 180.000 Dollar aufgewertet. Um die Steuerrichtlinien zu befolgen, könnte ich eine Portion der Wertsteigerung von 80.000 Dollar in Form einer Eigenkapitalrefinanzierung leihen. Durch die Refinanzierung dieser 180.000-Dollar-Immobilie könnte ich zusätzliche 70.000 Dollar steuerfreies Geld erhalten (da es sich um Eigenkapital in der Immobilie handelt, nicht Einkommen), während ich den Vermögensgegenstand auch weiterhin besitze und kontrolliere.

In zehn Jahren hätte ich also die gesamten 20.000 Dollar meines ursprünglichen Investments in Form passiven Einkommens zurückerhalten, steuerfreies Geld aufgrund von Phantom-Abschreibungsabzügen. Das wären zusätzliche 70.000 Dollar aus der Aufwertung des Eigenkapitals, während ich die Immobilie weiterhin kontrolliere (und somit weiterhin passives Einkommen beziehe), während mein Geld in einen anderen Vermögenswert weiterfließt.

Sagen wir, ich nehme meine 20.000 Dollar und meine 70.000 Dollar, die nun nicht mehr mit dem ersten Vermögensgegenstand in Verbindung stehen, und ich benutze diese 90.000 Dollar nun, um eine 450.000-Dollar-Immobilie zu erwerben. Zehn Jahre später kontrolliere ich die ursprüngliche Immobilie von 100.000 Dollar – jetzt mit einem Wert von 180.000 Dollar. Ich beziehe daraus weiterhin jährlich mindestens 2.000 Dollar. Ich habe des Weiteren 90.000 Dollar in eine 450.000-Dollar-Immobilie investiert und könnte etwa 10.000 Dollar jährliches Einkommen aus dieser zweiten Anlage gewinnen.

Als Nächstes möchte ich den Vorgang wiederholen, und zwar mit beiden Objekten: Zusätzliches Eigenkapital aus beiden Vermögenswerten durch Refinanzierung ziehen und es in einen neuen Erwerb reinvestieren – eine noch größere dritte Immobilie.

Indem er das Ziel unendlicher Rendite versteht, also so schnell wie möglich sein Geld herauszubekommen, um es erneut zu investieren, kann ein professioneller Investor durch die Schubkraft des Geldes bei Weitem schneller vorankommen.

Einer der Gründe, warum die Reichen immer reicher werden, ist, weil ihr Geld in Bewegung ist. Die meisten anderen Leute parken ihr Geld in ihren Eigenheimen und Rentenfonds, um so auf lange Sicht zu investieren. Halten auch Sie Ihr Geld in Bewegung.

Robert Kiyosaki

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