Viele Menschen betrachten Investitionen in Immobilien als schwierig und voller Risiken.

Natürlich beschäftigen sich heute ganze Industrien damit, einfache Dinge kompliziert zu machen. Ich bevorzuge dagegen, die Dinge so leicht wie möglich zu halten. Ich habe das von meinem reichen Vater gelernt. Dieser hatte für erfolgreiche Arbeit mit Immobilien eine einfache Formel.

Mein reicher Vater stellte immer die folgenden beiden Fragen:

  1. Wie hoch fällt die Cash-On-Cash-Rendite bei dem Immobiliendeal aus?
  2. Haben Sie die Due Diligence für das Objekt durchgeführt?

Für meinen reichen Vater waren das die beiden Seiten der Medaille, die für die Weiterverfolgung eines Geschäftes grundlegend sind. Im Rich-Dad-Poor-Dad-Newsletter nutzen wir die gleichen Strategien wie mein reicher Vater, um erfolgreich zu sein.

Return On Investment

Ihr Return On Investment ist genau, was der Name verrät: die Menge des Geldes, die aus einer Investition zu Ihnen zurückfließt. Mit anderen Worten: Wie hart arbeitet Ihr investiertes Geld für Sie?

Ich zeige Ihnen hier einige Beispiele, wie man den ROI in Prozent berechnet (in Prozent angegeben ist er intuitiv besser zu verstehen):

  • Wenn Sie 1.000 Dollar in eine Aktie investiert haben, aus der Sie eine jährliche Dividende von 40 Dollar beziehen, so liegt Ihr ROI bei 4 % (40 Dollar/1.000 Dollar = 0,04 = 4 %).
  • Verwenden Sie 10.000 Dollar als Anzahlung, um ein Mietobjekt im Wert von 50.000 Dollar zu kaufen, welches jährlich einen positiven Cashflow von 1.500 Dollar generiert, so ist Ihr ROI 15 % (1.500 Dollar/10.000 Dollar = 0,15 = 15 %).

Wenn es um Immobilientransaktionen geht, nennt man das auch Cash-On-Cash-Rendite, denn es geht um das wertmäßige Einkommen aus dem in die jeweilige Immobilie investierten Geld.

Für mich ist die Cash-On-Cash-Rendite die wichtigste Kennzahl, denn sie gibt exakt an, wie viel Ihr eingesetztes Kapital verdient. Mit anderen Worten: Sie verrät Ihnen, wie hart Ihr Geld für Sie arbeitet.

Bei den beiden genannten Beispielen zu Aktien und Immobilien handelt es sich um Cashflow-Investitionen.

Aber der ROI funktioniert auch für Investitionen in Kapitalerträge.

Kaufen Sie zum Beispiel eine Aktie für 20 Dollar und der Aktienpreis steigt auf 30 Dollar nach Gebühren und sonstigen Kosten, dann behalten Sie einen Gewinn von 5 Dollar zurück. Ihr ROI beträgt in diesem Fall 5 Dollar/20 Dollar = 0,25 = 25 %.

Was ist ein guter ROI?

Ich werde ziemlich oft gefragt, was ein guter Return On Investment ist – die Antwort ist allerdings von ein paar Dingen abhängig. Auch wird sie variieren, je nachdem, mit wem Sie darüber sprechen.

Reden Sie zum Beispiel mit einem Banker, sagt er oder sie vielleicht: „Wir bieten Ihnen auf Ihr Geld 3 % Zinsen.“ Für viele Leute mag das gut klingen.

Reden Sie mit einem Finanzplaner, erklärt dieser unter Umständen: „Sie können einen Return On Investment von 10 % pro Jahr erwarten.“ Das klingt für viele Leute aufregend.

Letztlich kommt es beim ROI auf die Art der Investition an – sowie auf die Wirtschaftslage und auf Ihr finanzielles Know-how.

Ich erinnere mich, wie meine Eltern damals in den späten 70er-Jahren über die Rendite sprachen, die sie auf ihre Einlagenzertifikate bei der Bank erhielten. Es schien damals normal zu sein: Ihre Rate lag bei 18 %. Wer würde sich heutzutage nicht über eine Rendite von 18 % freuen? Meiner Meinung nach wurde es allerdings spannend, als in den 80er-Jahren die Savings-and-Loan-Krise zuschlug. Die Banken zogen den Zinssatz von 18 % zurück und strichen im Grunde die ausstehenden Zertifikate. Hätte sich das eine Einzelperson gewagt, hätte es die Justiz auf den Plan gerufen!

Ohne gutes finanzielles Know-how können Sie in der Regel eine geringe Rendite auf Ihre Investitionen erwarten. Warum? Weil Sie nicht wissen, wie Sie Investments mit hohen Renditen finden können und dann wahrscheinlich an solche Investitionen oder Sparpläne geraten, die nur niedrige Gewinne ermöglichen.

Darum empfehlen Finanzplaner Leuten mit wenig Ahnung vom Geld gemischte Investmentfonds, Einlagenzertifikate und Sparpläne.

Darum springen auch so viele Menschen darauf an, wenn man ihnen märchenhafte Renditen auf Investitionen verspricht, von denen sie nichts verstehen.

Eine hohe Renditerate zu erzielen und aufrechtzuerhalten, erfordert finanzielle Bildung und Erfahrung. Es gibt kein geheimes Wundermittel. Man muss Zeit, Mühe und ausgiebige Nachforschungen investieren und schließlich in Aktion treten.

Due Diligence

Als Investor müssen Sie im Vorfeld so viele Informationen wie möglich erhalten, sodass Sie Ihre Entscheidung auf so wenige finanzielle Annahmen wie möglich stützen müssen.

In meinen Augen sind die Worte „Due Diligence“ zwei der wichtigsten Worte in der Welt finanzieller Kompetenz. Durch den Prozess der Due-Diligence-Prüfung gelingt es dem raffinierten Investor, die andere Seite der Medaille zu erkennen.

Wenn mich Leute fragen, wie ich gute Investments ausfindig mache, antworte ich schlicht: „Ich finde sie mithilfe der Due Diligence.“ Mein reicher Vater sagte: „Je schneller du in der Lage bist, deine Due Diligence für jegliches Investment durchzuführen, egal ob Unternehmen, Immobilien, Aktien oder Anleihen, desto leichter wird es dir fallen, die sichersten Investitionsobjekte mit den gleichzeitig höchsten Chancen auf Cashflow und Kapitalerträge zu finden.“

Due Diligence heißt es, wenn man in jeden Winkel und jede Ritze eines potenziellen Investments schaut – hier krempeln Sie Ihre Ärmel hoch und werden zum Detektiv. Es ist nicht glamourös und es kostet Sie Zeit und Mühe, wenn Sie es ordentlich machen wollen.

Machen Sie sich allerdings keine Sorgen: Sie werden für die gründliche Erledigung dieser Arbeit immer genügend Zeit haben, denn jeder Kaufvertrag muss einen Due-Diligence-Zeitraum beinhalten – plus eine Klausel, die den Verkäufer verpflichtet, Zugang zu allen Informationen innerhalb eines festgesetzten Zeitrahmens zur Verfügung zu stellen (um sicherzustellen, dass Sie nicht vom Einhalten Ihrer Fristen gehindert werden). Das beinhaltet eine Prüfung der Finanzen, Inspektionen, Kontrolle der Mietverträge und mehr.

Worauf achten Sie also, wenn Sie Ihre Due-Diligence-Prüfung bei einem Objekt in Angriff nehmen?

Hier einige wenige Beispiele – es handelt sich tatsächlich nur um die Spitze des Eisbergs (weshalb Sie sich wirklich genug Zeit einräumen müssen, um alle Informationen zu beschaffen).

  1. aktuelle Aufstellung der Mieteinnahmen mit Zahlungsdaten
  2. Aufstellung der Mietkautionen
  3. Tilgungsinformationen
  4. Betriebskostenabrechnung
  5. Steuerbescheide und Steuererklärung für die Grundsteuer
  6. Untersuchung auf Schädlingsbefall (z. B. Holzwürmer)
  7. Gewinn-und-Verlustrechnung der letzten beiden Jahre
  8. Marktanalysen
  9. Mietverträge
  10. persönliche Ortsbegehung mit Besichtigung jeder Wohneinheit, wenn es sich um ein Mietshaus handelt (Notiz über jegliche Schäden, die dann in der Verhandlung angeführt werden können)

Oft entdecken Sie während der Due-Diligence-Prüfung versteckte Kosten, anhand derer Sie Ihre finanziellen Planungen für die Cash-On-Cash-Rendite anpassen müssen.

Das bedeutet, Sie können sich noch einmal an den Verkäufer wenden und den Verkaufspreis neu verhandeln, sodass Ihre Planungen aufgehen. Überspringen Sie diesen entscheidenden Schritt und finden Sie diese versteckten Kosten erst nachträglich heraus, verwandelt sich der gewinnbringende Deal schnell in ein sehr schlechtes Geschäft.

Vermeiden Sie schlechte Geschäfte. Machen Sie nur Geschäfte, bei denen Sie gewinnen. Im Rich-Dad-Poor-Dad-Newsletter, zeige ich Ihnen, wie Sie diese Geschäfte finden.

Unterm Strich: Je zügiger Sie Ihre Due Diligence für ein potenzielles Investment machen (ohne dabei oberflächlich zu sein), desto höher liegen die Chancen, dass Sie die sichersten Investments mit den besten Aussichten auf Cashflow finden.

Robert Kiyosaki

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